住宅ローン、トクする裏技！

■頭金が多いと低金利で借りられる
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多くの金融機関では、頭金を１～２割以上準備できる人、つまり借入額が９割～８割未満の人に対しては、金利を低くする優遇を行っている。固定型のフラット３５も、借入額が物件価格の９割以下の人は、９割超の人よりも金利が低くなる。頭金があるとないとでは、総支払額に２００万円以上の差がつくことも。金利や総支払額でトクをしたければ、頭金を１～２割以上準備しておこう。

■性能のよい家は金利も光熱費もおトク
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長期固定型のフラット３５を利用する場合、省エネや耐震などで質の高い住宅を建てると、当初金利を引き下げる「フラット３５S」が利用できる。性能レベルが高いほど、金利の引き下げ幅は大きく、期間も長くなる。総返済額で比べると１００万円以上の差になることもある。性能を上げるにはその分建築コストがかかるが、省エネ性の高い家は、住んでからの光熱費が抑えられ長い目で見ればおトクになる可能性が高い。

■住宅ローンの利用でポイントがたまる
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買い物やクレジットカードの利用でたまる「ポイント」。現金や電子マネーなどに交換することができ、おこづかい稼ぎに利用する人も多いだろう。実は住宅ローンでも、契約や毎月の取引に応じてポイントがたまるプログラムが各種登場している。中には、数万円相当のポイントが獲得できるローンも。金利やその他の条件が同じなら、ポイントがたまるかどうかに注目してみるのもよいかもしれない。

■利息を大きく減らせる返済方法がある
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住宅ローンの返済方法は「元利均等」と「元金均等」の２種類がある。元利均等は毎月返済額が一定になる一般的な返済方法。一方の元金均等は、元金の返済額を一定にする方法。毎月返済額は返済が進むにつれ、少しづつ減っていく。元金均等のほうが元金の減りが早く、同じ条件で借りた場合、利息は元金均等のほうが１００万円以上少なく済むケースも。なお、元金均等返済が選べない金融機関もあるので、利用したい人は事前に確認しておこう。

■ローンの利息を自治体が払ってくれる⁉
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毎月返済する住宅ローンの利息を一部または全部を一定期間サポートする「利子補給制度」※や、補助金を支給する自治体もある。例えば、大阪市でははじめて住宅を取得する４０歳未満の新婚世帯・子育て世帯を対象に、年間最大１０万円×最長５年間にわたって利息を補助する制度を実地している。こうした制度は、自治体のほか、企業が福利厚生で用意するケースもある。自分の周りに利用できる制度がないか確認してみよう。

※勤務先から利子補給を受けたことで返済中の住宅ローンの実質金利が０.２％未満になってしまうと、住宅ローン控除が受けられなくなってしまう場合もある。また自治体の制度は予算の上限に達すると終了する場合があるので、期限や要件の確認を忘れずに。

■繰り上げ返済は早期実行、金利が高いほど効く
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通常の返済とは別に、まとまった金額を前倒して返済することを「繰り上げ返済」という。繰り上げ返済は早く行うほど利息を減らす効果が高いが、借入中の金利が０.７％よりも低い場合は、支払う利息よりも住宅ローン控除で戻るお金の方が多くなるため、控除期間終了まで待つのが得策。逆に、０.７％よりも高い金利で借りている人は控除期間中でも繰り上げ返済を実行した方が利息軽減の面ではメリットがある。