敷金・礼金とは？ゼロゼロ物件の注意点

■敷金・礼金とは
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▼敷金は大家さんに預けるお金

敷金とは、賃貸借契約を結んでから退去するまでの間、大家さんに預けておくお金のこと。借主が入居中に何らかの理由で家賃を支払えなくなったときや借主負担の修繕費用が発生したときに備えて預けるものであり、担保の性質を持っています。なお、契約書の特約条項に「敷金償却」が定められている場合は、敷金の一部が返還されません。例えば「敷金２ヶ月、償却１ヶ月」と記載されているケースでは、退去費用の発生有無にかかわらず、１ヶ月分の敷金は返還されないのです。ただし、東日本エリアでは、あまり見かけられない特約です。

▼礼金は大家さんに支払うお金

礼金とは文字通り、部屋を貸してくれる大家さんに対するお礼として支払うお金のこと。諸説あるようですが、住宅不足が深刻であった１９２３年の関東大震災以降に部屋を提供していた人たちに対し、感謝の気持ちでお金を渡したのが始まりと言われています。その頃からおもに東日本エリアで続いているのが、礼金を支払う慣習です。

賃貸市場に物件がたくさんある現代においては、この慣習に違和感を覚える人もいるかもしれません。しかし大家さんとすれば、礼金も大事な収入源の1つ。無事に借主が決まったとき、大家さんは仲介をしてくれた不動産屋さんに対して仲介手数料や入居促進費といった名目で手数料を支払います。大家さんの中には、礼金をそれらの支払いに充てている人も多いという裏事情もあるのです。

▼退去時に返金される可能性があるのは敷金

退去時に一部または全額が返金される可能性があるのは敷金のみ。退去時の原状回復費用（修繕費用）やクリーニング代といった退去費用は、敷金と相殺（そうさい）するのが一般的です。そのため家賃の滞納歴がなくても、契約当初に預けた敷金の全額が返還されるとは限りません。

敷金返還額＝契約当初に預けた敷金－（滞納家賃＋退去費用）

なお、退去費用が敷金を上回る場合は、追加で支払いが発生します。つまり、敷金がゼロ円の物件は、退去時に退去費用が請求される可能性が高いと覚えておきましょう。

▼地域によって制度の呼び名や性質に違いがある

敷金・礼金に代わるものとして、関西地方や九州地方などの西日本エリアで古くから用いられているのが「保証金・敷引き」です。最近では、東日本エリアに合わせて敷金・礼金としている物件やゼロゼロ物件も増えてきていますが、保証金・敷引きを用いている物件も一定数存在します。このように、敷金と礼金は地域によっても、その呼び名や性質に違いがあるのです。

■敷金・礼金の相場と支払うタイミング
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▼相場はぞれぞれ家賃の１ヶ月分

地域によって多少差があるものの、敷金と礼金の相場はそれぞれ家賃の１ヶ月分が一般的です。
物件によっては、「敷金２ヶ月、礼金ゼロ」というように２つの費用の合計は変わらないものの、その内訳が変わったり、敷金が３ヶ月に設定されている物件もあります。ペット飼育や喫煙が許可されている物件は、敷金が家賃の2ヶ月分やそれ以上になっていることも珍しくありません。居室内でペットを飼ったりタバコを吸ったりすると、通常使用や経年劣化以外の汚れや傷が発生しやすくなるためです。このように、退去時の原状回復費用が高くなる見込みがある場合は、あらかじめ敷金も高めに設定されています。

▼初期費用の一部として契約日までに支払う

敷金と礼金は、その他の初期費用と合わせて契約日までに支払います。銀行振込みの場合は、受け取る側が確実に着金確認を行えるよう、契約日前日までの振込みを依頼されることが多いでしょう。不動産屋さんによっては銀行振り込みのほか、現金やクレジットカード決済に対応している場合もあります。なお、何らかの事情で期日までの支払いが難しい場合は、それが分かった時点で不動産屋さんに連絡しましょう。場合によっては、支払いを一定期間待ってもらえることもあります。大家さんや不動産屋さんからの信用を損なわないよう、何も連絡せずに期日を過ぎることは絶対に避けましょう。

■敷金礼金なしの物件について
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▼ゼロゼロ物件とは

ゼロゼロ物件とは、敷金と礼金の両方がゼロ円の物件のことです。初期費用や引越し費用、家具や家電の購入費用で出費の多いタイミングだからこそ、敷金と礼金がかからない物件は魅力的に映ります。

▼ゼロゼロ物件の仕組み

敷金と礼金がゼロになっている背景には、物件の空室率を下げたいという大家さんの意向があります。入居時の金銭的な負担を軽くすることで、少しでも早く借主を見つけようとしているのです。あらゆる条件が良くて人気がある物件は、敷金や礼金をゼロにしなくても借主が決まります。以下の記事でも言及しているように、本当に人気のある優良物件の成約スピードはその他の物件のおよそ３倍。インターネット上に募集情報が掲載された当日に決まることもあります。

つまり、ゼロゼロ物件の多くは近隣の物件に比べて、条件面で何かしら劣っている可能性があるのです。例えば、築年数や設備が古いというように、物件そのものにマイナス面があるケース。駅から遠かったり、周辺にスーパーやコンビニをはじめとする生活利便施設がなかったりというように、立地が不便なケースも考えられるでしょう。

▼ゼロゼロ物件のメリット

賃貸物件の契約時にかかる初期費用は、家賃の５ヶ月分前後かかるのが一般的です。これに含まれているのが、敷金と礼金。合計で家賃の２ヶ月分に相当します。つまり、家賃６万円のゼロゼロ物件を契約すると、その初期費用は通常よりも１２万円安くなるのです。初期費用を支払う前後は引越し費用を含め、他にも何かと出費が見込まれます。契約時の金銭的負担が軽減されるという面においては、ゼロゼロ物件はお得です。ただし、フリーレント同様、１年未満の短期解約には違約金が発生する場合もあるため、注意しましょう。

▼ゼロゼロ物件のデメリット

入居者の立場で考えたとき、ゼロゼロ物件はお得なのでしょうか。物件の契約時から退去時までを通して、本当にお得と言えるのか解説します。ゼロゼロ物件の中には、実はそもそもの家賃が相場より高い物件もあります。大家さんとすれば、礼金１ヶ月分の収入がないことよりも、毎月少しでも高い家賃が安定的に入ってくる方を優先したいというのが本音。借主を早く決めるための手段としては、家賃を下げるよりも敷金・礼金をゼロにして入居時の条件を良くする方が、長期的なメリットが大きいのです。

ゼロゼロ物件への入居を検討しているときは、敷金や礼金がかからない理由を不動産屋さんにたずねてみると良いでしょう。土地勘のない人には分からない不便さ、住んでみないと分からない住みにくさが潜んでいる可能性もあります。すべてのゼロゼロ物件に何かしらのデメリットがあるとは限りません。しかし、家賃が割高であったり条件が良くなかったり、結局退去時には出費が見込まれるのであれば、ゼロゼロ物件は必ずしもお得とは言えないのです。契約時のメリットだけを重視しすぎて後悔することがないよう、注意しましょう。

■敷金・礼金の安さを重視するときのポイント
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▼原状回復費用やクリーニング代の目安を確認する

敷金ゼロの物件を選ぶ際には、退去時の原状回復費用やクリーニング代がどのくらいかかりそうか、あらかじめ目安を確認しておきましょう。敷金を預けていないと、退去時に返還されるお金がないことはもちろん、原状回復費用やクリーニング代が発生した場合は、請求された金額を全て支払わなければなりません。退去時に想定よりも高額な費用が請求されて支払いに困ることがないよう、特約条項を含めた契約書の記載事項を確認したり、不動産屋さんに確認したりして事前に把握しておく方が安心です。

国土交通省のガイドラインによれば、居室内のクリーニング代は本来、大家さんが負担するもの。しかし、借主負担でルームクリーニングやエアコンクリーニングを行う旨が契約書に明記されている場合は、契約書の内容が優先されます。こうしたケースでは、退去時の室内やエアコンの状態に関係なく、借主にクリーニング代が請求されるのが一般的です。

一方で、どうせルームクリーニング代やエアコンクリーニング代が請求されるのだから、と日々の掃除を怠るのは危険。借主は善良なる管理者として、室内および室内にある設備を適切に維持管理することが契約書で定められています。これに違反していたり、クリーニングで落としきれない汚れがあったりする場合は、原状回復費用が請求される可能性があるのです。

＞＞国土交通省　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

▼ゼロゼロ物件にこだわらない

初期費用を抑えようと、最初からゼロゼロ物件にこだわるのはあまり得策ではありせん。特に、引越しのハイシーズンである3月前後は賃貸需要も高く、他の時期に比べてゼロゼロ物件も少なくなる傾向です。ゼロゼロ物件にこだわって選択肢を狭めてしまうよりも、気に入った物件候補の中から金銭的な負担が小さいものを選ぶ方がオススメ。希望条件に合う物件が見つからなかったら、家賃相場を考慮しながらエリアを変え、再度探してみても良いでしょう。最初から候補を絞りすぎないのが、より希望に近い部屋を見つけるためのコツです。

▼値引き交渉は不動産屋さんに相談しながら行う

敷金や礼金、家賃等に対する値引き交渉は、不動産屋さんに相談しながら行いましょう。値引き交渉は通常、入居の申し込みをするときに行うもの。過度な交渉をした場合には、その後の入居審査で不利になる可能性も否めません。比較的条件が良く、借主が決まりやすい物件に対しては交渉そのものが厳しいことも…。賃貸需要が高まるハイシーズンも交渉は難しいです。あえて空室期間が長い物件や条件面で他の物件よりも何かしら劣っている物件を選んだり、オフシーズンに申し込んだりする方が交渉は上手くいくでしょう。

▼敷金・礼金以外の初期費用内訳も確認する

敷金・礼金の安さを重視するときは、それら以外の初期費用の内訳も要確認。一般的に、敷金・礼金以外で初期費用に含まれているのは、前家賃や日割り家賃、仲介手数料、火災保険料、鍵交換費用、保証会社利用料です。これらの費用が割り引かれていたり、安く抑えられていたりする物件を選ぶことも、初期費用の負担軽減につながります。家賃については、一定期間の家賃が免除されるフリーレントがついている物件を選ぶことで、負担を軽減できます。ただし、フリーレントはゼロゼロ物件同様、家賃を下げずに借主を早く見つけるための手段として用いられることが多いもの。そもそもの家賃が高かったり、その他の条件でデメリットがあったりしないか、確認が必要です。

その他にも、仲介手数料が割り引かれている物件や、鍵交換費用や火災保険料が安い物件もあります。退去費用のことを考慮すれば、敷金がゼロの物件にはあまりメリットがありません。礼金やその他の費用が安い物件を選ぶ方が、実際に負担する額を安く抑えられるでしょう。

■よくある質問
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▼駐車場を借りる場合も敷金礼金は発生する？

管理会社の方針にもよりますが、発生する物件もあります。 相場はお部屋と同様に駐車場料金１ヶ月分のことが多いです。 敷金は費用の支払いがない場合や、設備を破損した場合に差し引かれますが、問題がなければ差分が退去時に支払われます。

▼同じ物件なのにお部屋によって敷金礼金に違いがあるのはなぜ？

お部屋毎に管理会社が違う分譲マンションだからです。 物件によってはA号室は敷金礼金１ヶ月なのに対し、B号室は敷金礼金ゼロ円のような場合もあります。 管理会社が違う場合は敷金礼金だけでなく、管理費や付帯サービスの内容も異なってきます。初期費用を確認するなど総合的におトクなお部屋を探してみましょう。

■まとめ
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敷金と礼金は初期費用の一部として、大家さんに担保として預けたりお礼として支払ったりするもの。地域によって多少違いはあるものの、相場はそれぞれ家賃の1ヶ月分です。一見お得に見えるゼロゼロ物件への入居は注意が必要。「退去まで通して本当にお得なのか」「退去費用はどのくらいかかりそうか」をあらかじめ確認し、後悔しないようにしましょう。