賃貸物件の入居審査とは？基準やポイント、落ちる人の特徴

■賃貸物件の入居審査について
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▼入居審査とは

賃貸物件の入居審査とは、部屋を貸す側の人が借りる側の人について、その経済力や人物像を主観的・客観的に判断するものです。大家さんとすれば、「毎月滞りなく家賃を支払ってくれるか」「きれいに部屋を使ってくれるか」「隣人とトラブルを起こさないか」は重要な判断基準。後々のトラブルを避けるために、入居希望者を事前に審査しているのです。 必要書類をそろえて入居申し込みをすると、仲介の不動産屋さんから大家さんや管理会社に通知がいき、審査が始まります。審査結果が出るとそれが速やかに入居希望者に伝えられ、審査に通った場合は契約をする、というのが一般的な流れです。

入居審査をするのはおもに以下のニ者です。

・大家さん

・不動産管理会社

また、最近では、連帯保証人を立てるケースは減ってきており、代わりに家賃保証会社の利用が必須であるケースが増えてきています。連帯保証人を用意できない場合や家賃保証会社の利用が必須の場合は上記の二社に加え、「家賃保証会社」の審査も必要となります。

▼家賃保証会社の入居審査とは

家賃保証会社とは、その名のとおり入居者の家賃の支払いを保証する会社のこと。つまり、入居者が家賃滞納した際は、家賃保証会社が家賃を立て替えてくれます。家賃保証会社は会社ごとに独自の基準で審査を行っています。よって、全社共通の基準はありません。保証会社によって審査が厳しかったり、比較的甘かったりするというように、評価が異なるのはこのためです。不動産屋さんによっては複数の家賃保証会社と提携しており、状況に応じて、２社以上に対して審査を申し込んでくれるところもあります。つまり、１社目で審査を通過しなかった場合も、２社目で通過すれば、契約できる可能性があるのです。

■入居審査の基準
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▼安定した収入があるかどうか

一般的には、家賃は手取り月収の３０％が目安と言われていますが、審査基準は必ずしもこのとおりではありません。たとえば、家賃が手取り月収の３５％であったとしても、審査ではボーナス分を含めた年収で判断されることもあります。手取り額に占める家賃の割合が低ければ審査に通りやすくなるのは確かですが、多少家賃とのバランスが偏っていても審査を通過する可能性はあるのです。また安定した収入の定義ですが、現在の収入以外に勤続年数も考慮されます。正社員や公務員でも勤続年数が1年未満であったりフリーターなど長期の雇用が想定されていない場合は審査に落ちる確率があがります。

▼クレジットカードや借金の滞納歴がないか

過去にクレジットカードや借金の支払いが滞り、いわゆる「ブラックリスト」に登録されると、審査に落ちる可能性があります。ただし、これは保証会社が信販系の場合によく言われることです。保証会社には大きく分けて、独立系、LICC系、信販系と呼ばれる3種類があります。このうち独立系の会社は、信用情報の照会をせずに独自の基準で審査を行うため、滞納歴がある人であっても審査が通りやすいです。なお、家賃の支払いにともなってクレジットカードの作成が必要な場合は要注意。カードが作成できないと過去の滞納を疑われ、審査に落ちてしまうことがあります。

▼無職かどうか

無職だからといって必ずしも審査が通らないわけではありません。例えば求職中であっても、預貯金の残高を見せて家賃を継続的に支払えることが証明できれば、審査を通過することも。未成年の場合は親権同意書の提出をしたり、学生の場合は保護者が代理人となったりすることで、審査が通りやすくなることもあります。また、後述しますが現在が無職でも直近まで働いていた場合や今後働くことが決まっている場合はその状況が考慮されることもあります。 反対に、会社員であっても業種や職種、勤続年数によって、入居が断られることもあります。

▼同棲するか

基本的には契約者についての審査が中心であるため、どちらか一方が契約者になる場合は、その人の支払い能力が審査されます。ただし、申込書に記入した同居人の属性については考慮されることも多いです。申し込み時に同棲相手が同席していた場合は、その人物像についても大家さんや管理会社に伝えられるため、審査を左右する要素になります。同棲カップルの場合は夫婦や婚約者よりも別れるリスクが高いと考えられるのが一般的。別れたときに単独で支払い能力がない場合は、早々に退去にしたり、支払い不能に陥ったりします。そのため、同棲カップルが入居するときの審査はやや厳しいと言われているのです。「カップル向けの賃貸物件特集」のように、同棲できる物件として掲載されている物件の中から部屋探しをするのもオススメ。結婚の予定がある場合にはそれを伝える方が、審査には有利に働きます。

■賃貸物件の入居審査で落ちる人の特徴
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▼家賃の支払い能力に不安がある人

大家さんが最も嫌がるのが家賃の滞納です。毎月の家賃収入からローン返済をしている人大家さんも数多くいます。安定した賃貸経営をするためにも、家賃の支払いに不安がある人には部屋を貸したくないと思うのも当然でしょう。

▼人柄や態度・属性などで物件を貸すのにふさわしくないと判断される人

隣人とトラブルを起こしたり、クレーマーのように何かにつけて文句を言ってたりしそうな人には、なるべく部屋を貸さない方が大家さんとしても安心です。不動産屋さんで横柄な態度をとったり、契約前から過度な交渉を持ちかけたりすると、物件を貸すのにふさわしくないと判断されかねません。家賃交渉をするときも、言い方や態度には気をつけるようにしましょう。

▼連帯保証人から同意を得られなかった人

連帯保証人が同意しない場合は当然ですが、入居審査に通りません。事前に連帯保証人になりそうな方には保証人のリスクは伝えておいて後から「やっぱり辞めた」とならないようにしましょう。また信頼性から連帯保証人はご家族や親族の方にお願いすると良いでしょう。しかし、高齢の方で年金暮らしでそれ以外に安定した収入がない場合は保証能力がないとみなされることもあるので注意です。保証人が見つからない場合は保証会社を利用できる物件を探しましょう。

■入居審査に必要な準備
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▼入居審査に必要な書類

下記が一般的に必要とされる書類になります。 最近は入居申込書のみで入居審査を行う管理会社もあります。その場合でも書類は契約時に必要になりますので用意しておいて損はありません。

・住民票（発行から３ヶ月以内の原本、入居者全員のもの）

・所得証明書（源泉徴収書もしくは給与支払証明書などのコピー）

・身分の証明できるもの（免許証・健康保険証など）

・印鑑登録証明書（発行から３ヶ月以内の原本）

保証人を用意する場合は下記の書類も必要になります。

・連帯保証人の収入証明書

・連帯保証人の印鑑登録証明書

・連帯保証人の承諾書

無職の場合など預金残高で審査をする場合は下記の書類も必要になります。

・残高証明書（もしくは通帳のコピー）

▼入居審査に必要な情報

入居審査時に必要な情報の項目は下記になります。 主に入居申込書に記載する情報です。

・入居者の属性（住所、電話番号、性別、生年月日、年収、勤続年数）

・入居者の勤務先情報（名称、電話番号、住所、業種）

保証人を用意する場合は下記の情報も必要になります。

・連帯保証人の属性（氏名、住所、電話番号、性別、生年月日、年収、勤続年数、借主との関係）

・連帯保証人の勤務先情報（名称、電話番号、住所、業種）

■入居審査にかかる日数
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▼日数について

書類の不備がなければ、不動産屋さんは申込書や必要書類を受領後なるべく早く、審査会社に審査を依頼します。最短で当日中に結果が出る場合もあります。入居審査にかかる日数はあくまでもケースバイケースですが、一般的には必要書類を提出してから３～７日が目安です。ただし１~３月など繁忙期や、大家さんが遠方にいたり審査に不慣れだったりする場合は余計に時間がかかることもあります。また、申込書の情報に誤りがあった場合など入居者側の不手際で審査期間が遅れることもありますので、漏れなく記入するようにしましょう。

▼連絡が来ない場合

連絡が遅い＝審査に落ちるではありません。稀に審査結果の連絡が来ないから審査に落ちたと思って別の物件を探される方がいらっしゃいますが、審査に落ちた場合でも連絡は必ず届きます。申し込みから１週間以上経っても何も連絡がなかったり、事前に伝えられていた期限を過ぎたりしている場合は、不動産屋さんに進捗状況を確認しましょう。連絡がいつまで経っても来ない理由としては連帯保証人から同意を求められない場合やそもそも連絡がつながっていない場合があります。

■よくある質問
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▼入居審査では勤務先に連絡がいく？

申込書の内容に虚偽がないか実際に勤め先の会社に連絡がいく可能性はあります。 在籍確認のため申込者本人が出なくても他の方に在籍していると伝えてもられば問題ありません。 会社によってはプライバシーの観点からそのような回答をしないこともあるため、事前に総務に電話があるかもしれない旨と対応について伺っておくとスムーズです。

▼もし審査に通らなかったら？

同じ物件で再度審査することが可能です。 ただ、同じ内容では審査に落ちてしまいます。安定した収入のある方に連帯保証人を変更したり、同居人がいて共働きの場合は収入を併せて再審査をしてみましょう。 その際は他の物件も併行して探しておくと落ちた時の保険になります。

▼審査中や通過後にキャンセルはできる？

審査通過後でも賃貸借契約を締結していなければキャンセルは可能です。違約金も発生しません。
しかし、キャンセルは管理会社や大家さんに迷惑をかけることになるため他の物件を申込む際の審査に影響することがあります。『審査に通ったらその物件に決める！』くらいの気概でいきましょう。

▼現在は無職だけど最近まで働いていた場合は考慮される？

入居審査は全て機械的に行うわけではないので、残高証明書以外に前年度の源泉徴収票を用意しておくことでその内容が考慮されることもあります。 管理会社によって対応が変わってきますので不動産屋さんに気に入った物件の入居審査で考慮されるか聞いてみましょう。

▼現在は無職だけど近々就職する場合は考慮される？

入居審査は全て機械的に行うわけではないので、残高証明書以外に雇用契約書や労働通知書を用意しておくことでその内容が考慮されることもあります。 管理会社によって対応が変わってきますので不動産屋さんに気に入った物件の入居審査で考慮されるか聞いてみましょう。

■まとめ
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賃貸物件を契約するためには、入居審査が必要です。この審査では、おもに家賃の支払い能力が見られるほか、属性や人物像も考慮されます。つまり、毎月確実に家賃を支払えることが証明でき、トラブルを起こさなそうな人物と判断されるかどうかが審査結果を左右するのです。せっかく気に入ったお部屋が見つかっても審査に通過できなければ、再度お部屋探しをしたり、違う物件に申し込んだりと二度手間にもなりかねません。そうならないためにも、この記事に書かれているポイントを押さえて、スムーズに契約できるようにしましょう。