老後も住み慣れた自宅に住み続けたい人へ！

■老後も住み慣れた自宅に住み続けたいけど
　何かと費用がかかる…
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老後も愛着のある持ち家に住み続けたいと考えたとき、家の維持や改修の費用について気になる方が多いのではないでしょうか？住み慣れた自宅に住み続ける場合、バリアフリーにするリフォーム費や、二世帯住宅の改築費が発生する可能性があります。老後も住み慣れた自宅で安心して暮らすには、必要な資金を考え、準備しておくことがおすすめです。そこで今回は、老後に必要となる住宅にかかわる資金の調達方法をご紹介します。将来のライフ設計の参考にしてくださいね。

■住み慣れた自宅に住み続けながらできる
　老後資金の対策
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老後のためにリフォームや二世帯住宅の改築を検討したとき、その費用を老後の貯蓄だけで賄えるか、不安な場合もあるでしょう。そこでおすすめしたいのが、「リバースモーゲージ」と「リースバック」です。どちらも、今の生活を続けたまま、資金調達できる方法です。どのようなものか詳しくご紹介します。

▼リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、住んでいる家を担保に、金融機関からお金を借りる方法です。毎月、利息のみを支払っていき、契約終了後または死亡後に、自宅を売却して一括で借入金を返済します。今の家に最期まで住み続けることができるため、住み慣れた自宅を手放す必要がありません。また、月々の支払いが利息のみのため、ローンの返済や家賃の支払いに比べると毎月の負担が少ないこともリバースモーゲージのメリットです。

ただし、注意点もあるので確認しておきましょう。担保になる家の評価額が大幅に変動して融資額が下がってしまったり、変動金利を採用している場合は、利息が増えてしまうこともあります。さらに、返済期限が予め設定されている場合もありますので確認しておきましょう。さらに、リバースモーゲージは利用条件が厳しいため、利用を考える際には条件を満たすことができるか確認しましょう。

▼リースバック

リースバックは住んでいる家を売却したうえで、建物の賃貸借契約をしてその家にそのまま住み続ける制度です。家に住み続けながら、まとまった資金が得られ、死亡時に住宅に関する借金が残らないというメリットがあります。また、リースバックは事業者へ売却をするため、買主を探す必要がなく、短い時間で現金化が可能というのもメリットといえるでしょう。リースバックの注意点は、売却するため、自己資産ではなくなることと、家賃が発生することが挙げられます。また、一般的な売却と異なるため、相場よりもやや低い価格で売却することが多くなります。

さらに、住宅ローンが残っている場合、売却した金額でローンの残債を返済する必要があるので、売却価格とローンの残債については事前に確認が必要です。年間の家賃は、売却価格の７～１０％と一般的な家賃と比較すると割高になるため、長期間住む場合は、ほかの方法を検討したほうがよいかもしれません。このように、リバースモーゲージとリースバックには、それぞれにメリットと注意点があります。現在の資産状況や相続人の有無などを確認したうえで、家族と相談しながら自分に合ったものを選ぶことが大切です。

■リバースモーゲージ とリースバックの
　業者の選び方のポイントとは？
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リバースモーゲージとリースバックでは、借入先や売却先をどこにするかも重要なポイントです。どちらの場合も大きな金額が動くため、借入先となる金融機関やリースバック事業者は慎重に選ぶことをおすすめします。ここからは、リバースモーゲージとリースバックそれぞれの借入先や売却先の選び方についてご紹介します。

▼リバースモーゲージの借入先を選ぶポイント

●自分が利用条件や対象年齢から外れていないか？

リバースモーゲージは利用条件や対象年齢が借入先によって異なります。まずは自分が対象に入るかを確認しましょう。

●担保不動産評価は適正か？

融資金額は担保となる不動産の評価額によって決まります。複数の金融機関を比較検討して、適正に評価されているかを見極めましょう。

●融資限度額がいくらか？

必要な資金の金額と、融資限度額が見合うかを確認しましょう。

●金利は何％か？

一般的な金利は１.５〜５％程度。資金用途によって変動する場合があります。

●借入れ方法は自分に合ったものか？

たとえば、資金を生活費に充てたいときは、定額を借りていく年金方式がおすすめです。

●返済方法は自分に合ったものか？

金利を毎月返済するプランか、金利も元本に組み込み、契約終了時にまとめて返済するかを検討しましょう。

●自分が亡くなったとき、配偶者は住み続けられるか？

万が一の場合を考えて、配偶者がいる場合は、継続して配偶者が住み続けることが出来る条件となっているかを確認すると安心です。

●返済条件は相続人の負担となるような問題ないか？

返済方法を選べるのかを確認しましょう。

・リコース型：相続人は、住宅売却後の残債を返済しなければならない

・ノンリコース型：相続人は、住宅売却後の残債を返済しなくてもよい（代わりに利息が高くなる場合がある）

●担当者が契約内容を分かりやすく説明してくれるか

▼リースバックの売却先を選ぶポイント

リースバックの売却先は買取価格と賃料のバランスが取れた価格を提示してくれる事業者を選ぶとよいでしょう。そのためには、まず複数の事業者に見積もり依頼を出して、比較検討をすることがおすすめです。多くの事業者がありますので、インターネットや不動産仲介業者などから相見積もりを取ると手軽で便利ですよ。見積もりで確認するポイントは、「資金の使用目的と買取価格、賃料のバランスが合っているか？」です。また不動産仲介業者を入れてしまうと手数料が発生するので、諸費用として、どんな費用がかかるかも確認しましょう。このほかに重視したい、リースバックの売却先を選ぶポイントは以下の通りです。

●月々の賃料は高過ぎないか？

買取価格が高くても、賃料が高いと結果的に売却後の生活で負担が大きくなることもあります。

●契約期間は定期か？また、更新はできるのか？

定期借地契約で期限が決まった契約の場合があります。

●業者の経営基盤はしっかりしているか、独自のサービスはあるか？

●担当者が契約内容を分かりやすく説明してくれるか？

以上がリバースモーゲージとリースバックの借入先や売却先を選ぶポイントになります。どちらの制度を利用するにしても、複数の事業者を比較検討することがおすすめですよ。１社だけに絞らず、複数の業者から見積もりや説明を聞くことで、目的にあった業者を選ぶことができますよ。後悔のない取引をするためにも、業者はしっかりと選びましょう。

■まとめ
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愛着のある自宅に住み続けるためにも、そして、ゆとりある豊かな老後を送るためにも、老後に必要な資金の準備を、早いうちから考えておくことが大切です。複数の業者を比較検討しながら、リバースモーゲージやリースバックの利用を検討しましょう。十分な備えを用意して、老後を見据えたリフォームや二世帯住宅改築ができるとよいですね。