相続した不動産を売却するとかかる税金は？

 

■相続した不動産の売却が不安？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

家や土地を相続したものの、自分では利用する予定がない人のなかには、「相続した不動産を売却してしまおう」と考えている人も多いのではないでしょうか？実際、不動産を売却して現金化することには、ほかの相続人との遺産の分配が簡単になるほか、固定資産税をはじめとした維持費を支払う必要がなくなるなど、複数のメリットが存在します。そのため、相続した不動産の使い道に困った場合、売却することが一般的になります。不動産を売却することには、上記のようにさまざまなメリットがある一方で、不動産売却時には原則として税金がかかる点には留意しておきましょう。特例により税金の支払いを免除されたり、納税額を軽減できたりする場合もありますが、相続した不動産を売却する場合に税金がいくらかかるのか、特例の対象になるのか分からないという人もいることと思います。

 

そこで本記事では、「相続した不動産を売却したい」と考えている人に向けて、相続した不動産を売却する際にかかる税金の種類と税率、節税に活用できる特例について、詳しく解説していきます。また、不動産売却の進め方と、売却にあたっての注意点についても、併せて解説します。

 

 

■相続した不動産の売却時にかかる税金
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

まずは、相続した不動産を売却する際にかかる主な税金の種類とその内容、税率について見ていきましょう。

 

▼譲渡所得税

不動産売却によって利益が出た場合、利益に対して所得税と住民税が発生し、これらを総称して譲渡所得税と呼びます。譲渡所得税がかかるのは、原則として、不動産の購入金額よりも売却金額のほうが高い場合に限定されています。譲渡所得は、以下の式から算出されます。

 

・課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） – 特別控除額

 

不動産売却において、「収入金額」とは、不動産を売却したことで受け取った金額を指します。また、収入金額から差し引かれる「特別控除額」は、不動産の種類や譲渡する理由によって異なりますが、相続した不動産を売却する場合は、最大３,０００万円が控除されます。譲渡所得税は、上式で求められた課税譲渡所得金額に、所定の税率をかけ合わせることで求められます。この税率は、不動産を所有していた期間の長さによって異なり、以下のように決められています。

 

なお、相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算されるのが一般的です。

 

▼印紙税

印紙税は、売買契約書の作成時にかかる税金です。記載された契約金額に応じて高くなり、原則として以下のように決められています。

 

なお、売却にあたって不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料に対して消費税がかかります。

 

 

■税額を抑えられる特例は？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

不動産を売却したときにかかる主な税金や計算方法についてお伝えしました。しかし、先ほど少し触れたように、譲渡所得税については納税額を軽減するための特例が存在するため、実際の納税額は、計算によって求められる金額よりも低く抑えられるケースが多くなります。不動産を相続し、売却する際に活用できる特例と、納税額を抑えるコツについて詳しく見ていきましょう。

 

▼取得費加算の特例

この特例は、相続した不動産を３年以内に売却すると受けられるものです。先ほど「譲渡所得税」の項で解説したように、譲渡所得税の金額は、以下の式によって求められます。

 

・課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） – 特別控除額

・譲渡所得税額 ＝ 課税譲渡所得金額 × 所定の税率（２０.３１５％または３９.６３％）

 

ここで、所定の条件を満たせば、取得費加算の特例が適用され、不動産売却による収入金額から差し引かれる取得費の金額が大きくなります。その結果、課税譲渡所得の金額が小さくなるため、譲渡所得税額が抑えられるのです。取得費加算の特例が適用されるには、以下の３つの条件を満たす必要があります。

 

１、相続や遺贈により財産を得た者（＝相続人）であること

２、財産を相続するにあたって相続税が課されたこと

３、相続税の申告期限の翌日から３年以内に譲渡したこと

 

取得費に加算される金額を求めるには、やや複雑な数式を使う必要があります。詳しい内容については、国税庁のWebページの解説を参考にしてくださいね。また、取得費加算の特例は、相続税を納めた人のみに適用されることに留意しましょう。譲渡所得税と同様に、相続税についても節税のために役立つ特例があり、これにより相続税が課されなかった場合には、取得費加算の特例は適用対象外となります。

 

▼３,０００万円の特別控除

譲渡所得税に適用される特例としては、上記の取得費加算の特例に加え、「３,０００万円の特別控除」が存在します。相続した不動産を売却して得られた利益について、一定の条件を満たせば、最大３,０００万円まで課税を免除されるという特例です。３,０００万円の特別控除が適用される条件は、細かく規定されていますが、そのうち代表的なものを以下に記します。

 

・ １９８１年（昭和５６年）５月３１日以前に建てられた家屋であること

・区分所有建物登記された建物（マンションやアパートなど）ではないこと

・相続が発生する直前に、被相続人以外が暮らしていなかったこと

・相続した日から３年が経過した年の１２月３１日までに売却したこと

・売却金額が１億円以下であること

 

この特例が適用されれば、売却益が３,０００万円以下であれば譲渡所得税を納める必要がなくなります。また、売却益が３,０００万円を超えた場合であっても、課税譲渡所得金額から３,０００万円が差し引かれた形で譲渡所得税が計算されるため、節税効果は非常に大きいといえるでしょう。ただし、ここで注意しておきたいのは、３,０００万円の特別控除はほかの特例との併用ができないという点です。つまり、先ほど説明した「取得費加算の特例」との併用はできず、必要に応じて、どちらか一方を選ばなければいけないということが考えられます。

 

▼早めに売却すればよりお得

上記で解説した２つの特例は、どちらも３年以内に売却を済ませた場合に適用されます。つまり、相続した不動産について、特例を用いて譲渡所得税額を抑えたいのであれば、前提として３年以内での売却が必須となることに留意しておきましょう。また、特例の適用以外の観点からも、早めに売却することで出費を抑えることにつながります。不動産を保有しているだけで、固定資産税を毎年納める必要がありますし、家屋のメンテナンス費用がかかることもあるでしょう。そのため、不動産を相続したものの、自分が暮らしたり貸し出したりする予定がないのであれば、早期の売却に向けて動き出すのがおすすめです。

 

 

■不動産売却の税額シミュレーション
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ここまでで、相続した不動産を売却する際にかかる税金の種類と計算方法、節税に役立つ特例について解説しました。しかし、「実際に税額がどのくらいかかるのか想像しにくい」「特例が適用されると納税額はどう変わるのか」といった疑問を持っている人も多いのではないでしょうか？そこで、相続した実家を売却する場合、税金の支払いのためにどれくらいの金額を用意する必要があるのかを、具体的な数値や条件をもとにシミュレーションを行ってみましょう。以下のケースで、譲渡所得税と印紙税の金額を考えます。

 

・売却金額：４,０００万円

・譲渡時にかかった諸経費：２００万円

・取得価格：３,０００万円

・取得時にかかった諸経費：１００万円

・被相続人の不動産取得から相続発生までの期間：１０年間（長期譲渡所得）

・相続から譲渡までの期間：３年間以下

・特別控除：相続税を納める必要がなかった場合

 

▼譲渡所得税のシミュレーション

譲渡所得税の算出方法については、ここまで何度か触れてきましたが、以下の２つの式が使われます。

 

・課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額 – （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ） – 特別控除額

・譲渡所得税額 ＝ 課税譲渡所得金額 × 所定の税率（２０.３１５％または３０.６３％）

 

ここでは、３,０００万円の特別控除を考慮しない場合と、考慮する場合のそれぞれを考え、特例による節税効果を確認します。

 

●特別控除を考慮しない場合

まずは、課税譲渡所得金額を求めます。

 

・課税譲渡所得金額 ＝ （ ４,０００万円 – ３,０００万円 ） – （ １００万円 ＋ ２００万円 ）＝ ７００万円

 

次に、課税譲渡所得金額に、所定の税率にかけ合わせることで譲渡所得税を算出します。今回の場合、被相続人の物件取得から不動産売却までの期間が５年間よりも長いため、長期譲渡所得の税率を用います。

 

・譲渡所得税額 ＝ ７００万円 × ２０.３１５％ ＝ １４２万２,０５０円

 

●特別控除を考慮する場合

先ほど解説した通り、譲渡所得税の算出にあたっては、「取得費加算の特例」「３,０００万円の特別控除」の２つの特例が適用できることがあります。これらの特例は併用できませんから、どちらが節税効果が高い特例なのか、確かめる必要があります。今回のケースでは、相続時に相続税を納める必要がなかったため、取得費加算の特例は適用されず、３,０００万円の特別控除のみを考えます。特別控除では、課税譲渡所得金額から３,０００万円までを差し引いて譲渡所得税を計算します。先ほどの計算では、課税譲渡所得金額が７００万円となり、これは３,０００万円を大きく下回る金額です。つまり、今回のケースで３,０００万円の特別控除を適用すると、譲渡所得税は発生しないということになります。

 

 

▼印紙税のシミュレーション

印紙税の金額を知るうえでは、複雑な計算は不要であり、先ほど記載した表から求められます。今回の場合、不動産売買の契約金額は４,０００万円ですから、「１,０００万円を超え５,０００万円以下」の項に該当します。軽減税率が適用される２０２４年（令和６年）３月３１日までであれば１万円、同年４月１日以降であれば２万円となることが分かります。

 

 

■売却の流れと注意点
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

不動産の相続から売却までの間には、税金を含めた費用の資金計画以外にも、相続人同士での遺産分割（全ての相続人で遺産を分けること）の方法や、売却方法の検討など、いくつか留意しておくべきことがあります。不動産を相続してから売却までの流れと、売却を進めるにあたっての注意点を確認しましょう。不動産を相続してからの流れは、以下のようなステップが踏まれることが一般的です。

 

１、遺言書の有無の確認

２、相続人の人数と順位の確認

３、相続の対象となる財産の確認

４、遺産分割協議

５、相続登記

６、相続税の申告と納付

７、査定の依頼

８、媒介契約の締結

９、売却活動

１０、買主との売買契約の締結

１１、引渡し・決済

１２、確定申告

 

上記のステップのうち、１から６までは相続時、７以降は売却時に発生する手続きです。相続時の流れについては、別記事で詳しく解説していますので、ぜひ確認してくださいね。

＞＞不動産を相続する際の流れとは？

 

なお、相続した不動産を分割する方法には、以下の３種類があります。

現物分割

相続の対象となる遺産自体を、相続人同士で分配する方法です。「車はAさん、預貯金はBさん、不動産はCさんが相続する」といったように、遺産のジャンルごとに分配することもあれば、１つの敷地を複数に分割して相続する「分筆」のような方法も存在します。

 

代償分割

不動産を相続した人が、ほかの相続人に相続分に見合った現金を支払う方法を指します。

 

換価分割

不動産を売却し、その利益を相続人同士で分割する方法です。現金を分割するために平等性を担保しやすいため、不動産相続の場面では特に行われることが多くなっています。

 

▼売却に関する注意点

相続した不動産を売却する際には、遺言書の有無を必ずチェックしたうえで、必要に応じて相続人同士で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議書には相続人全員分の署名捺印が必要になるため、相続人を漏れなく把握できているかどうかの注意が求められます。不動産相続をはじめとして、遺産の分割方法がなかなか決まらない場合や、トラブルに発展してしまった場合には、家庭裁判所で調停を行うことになります。また、不動産の売却前には、所有権の変更のために登記の手続きが必要になります。相続した不動産の場合は、相続登記を行うことで、被相続人から相続人へと所有権を移します。相続登記を行わない限り、不動産は相続人全員の共有財産として扱われるため、無断で売却することができません。

 

 

■相続した不動産の放置はNG
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

遺産相続によって手にした不動産を売却する際に支払う税金や、遺産分割の方法や注意点などを解説してきました。遺産相続や不動産売却の場面では、留意しなければならないことは多く存在しますが、数ある留意項目のなかでも、相続した不動産は決して放置しないというポイントは、特に意識しておく必要があります。相続した不動産を放置するという行為には、さまざまなリスクを伴います。手入れされていない空き家は、劣化や腐食が進み、快適性や安全性を損ねる恐れがあります。それだけでなく、年々不動産価値が下がっていくために、売却したとしても利益が見込めないことも考えられるのです。不動産を相続したら、どうすれば有効活用できるのかを考え、なるべく早いうちに行動に移しましょう。不動産を所持しているだけで、固定資産税や維持費といった支出が発生するため、不動産価値が下がらないうちに売却することは、有力な選択肢の１つといえるでしょう。